2000’lerin başında ev fiyatları patlamaya başladığında, konut spekülatörleri Phoenix, Las Vegas ve Miami gibi hızla büyüyen Sun Belt pazarlarında ikiye katlandı. Çoğu zaman kararsız olan bu spekülatörler, yüksek nüfuslu Güneş Kuşağı pazarlarının en düşük riskle en iyi getiriyi sağlayacağını varsaydılar. Tabii ki, bu patlamaların en sonunda patlayan ve mali krizin başlamasına yardımcı olan en büyük konut balonlarından bazıları olduğu ortaya çıktığından, meşhur bir şekilde yanılıyorlardı.
2000’lerin Sunbelt konut kazasında nispeten tek bir istisna vardı: Lone Star State. Zillow Ev Değer Endeksi (ZHVI) tarafından izlenen ev fiyatları Las Vegas’ta %63,9, Phoenix’te %56,4 ve Austin ve Dallas gibi pazarlarda tepeden dibe ev fiyatları sırasıyla %8,5 ve %10,5 düştü Miami’de 2007 civarındaki zirveleri ile 2012 civarındaki dipleri arasında %52,2.
2000’lerin ortalarında ülke çapındaki gayretli borç verenler, borçluların fazla bir şey koymadan ipotek almasına izin verirken, Teksas muhafazakar borç verme uygulamalarına bağlı kaldı. Daha sıkı borç verme yasaları, eyaletin 2000’lerdeki konut kazasından kurtulmasına yardımcı oldu ve Texas A&M araştırmacılarına göre, “haciz sayısını” sınırladı.
2023’e hızlı ileri sarın ve bu sefer Teksas’ın bir cebi, muhtemelen hem Pandemik Konut Patlamasının hem de Pandemi Konut Düzeltmesi: Austin’in merkez üssü.
Gerçekten de, Temmuz 2022 ile Nisan 2023 arasında, Zillow Ev Değer Endeksi tarafından ölçülen Austin ev fiyatları %10,02 düştü; bu, aynı dönemde ZHVI tarafından kaydedilen ulusal düşüşten (%1) 10 kat daha fazla. Bu, San Francisco (%-10), Bend, Ore (%-9,5) ve Boise’yi (%-9,3) geride bırakarak ülkenin en büyük 400 konut piyasası arasında şimdiye kadarki en büyük düşüş.
Ülkenin çoğu çok az düzeltme görürken veya hiç düzeltme görmezken Austin neden bu kadar sert darbe alıyor? Bir kere Austin’in havası kabardı.
Teorik olarak, bir konut balonu üç unsur gerektirir.
İlk olarak, bir konut balonu, ev fiyatlarının aşırı değerlenmesini gerektirir; bu, yerel ev fiyatlarının, yerel gelirlerin tarihsel olarak desteklediğinden çok daha fazla olduğu anlamına gelir. Pandemik Konut Patlaması sırasında Austin’de olan tam olarak buydu. Aslında, Moody’s Analytics’e göre Austin ev fiyatları, 2022’nin ilk çeyreğinde patlamanın zirvesindeyken %63,7 oranında “aşırı değerlendi”. Moody’s, %25’in üzerindeki her şeyi “önemli ölçüde aşırı değerlenmiş” olarak değerlendiriyor.
İkincisi, bir konut balonu spekülasyon gerektirir. Bunu ölçmek zor olsa da, genellikle yatırımcıların kendilerini aşırı genişletmesi şeklinde gelir. Austin’de uzun süredir emlakçı ve konut yatırımcısı olan Sean Fuentes’e göre, 2020 ile 2022 arasında Austin’de olan tam olarak buydu. ipoteği karşılamak için gerekli kira. Neden? Fuentes, ipotek konusunda her ay para kaybetmelerine rağmen, Austin’deki ev fiyatlarının yükselmeye devam edeceğini ve yatırımın verimli olacağını düşündüklerini söylüyor. Bu ders kitabı spekülasyonu.
“Bir kez paranın maliyeti [mortgage rates] yükseldi, çok [Austin] spekülatörler alımları durdurdu” diyor Fuentes Talih. “Bazılarının başı dertte, bazıları yatırımlarında kesintiye gidiyor ve diğerleri mülkü desteklemek için hala ayda 100, 200 dolar veya daha fazlasını ödemek zorunda.”
Üçüncüsü, balon olarak adlandırılması için fiyatların düşmesi gerekir. Tabii ki, bu ancak olaydan sonra belirlenebilir. Bununla birlikte, Austin ev fiyatlarının sadece dokuz ayda çift haneli düşüş gösterdiği göz önüne alındığında, Austin’in de bu kriteri karşıladığını söylemek doğru olur.
Austin’i en çok vuran bu konut düzeltmesi, 2000’lerin konut kazasına kıyasla hafif ve uysal. Aslında, sadece beş ay boyunca aylık bazda düştükten sonra, Zillow Ev Değer Endeksi tarafından ölçülen ABD konut fiyatları hem Mart hem de Nisan aylarında yükseldi (aşağıdaki tabloya bakın).
Ülkenin en büyük 400 konut piyasası arasında, 226 ya tüm zamanların en yüksek konut fiyatlarına geri döndü veya Nisan ayında tüm zamanların en yüksek seviyesini belirleyin.
Düşen 174 piyasadan sadece 38’i %5,00 veya daha fazla düştü. Bu pazarların çoğu ya Dağ Batı, Güneybatı ya da Pasifik Kıyısı boyuncadır. Bu düşük piyasalar arasındaki birleştirici özellik, özellikle gergin temellerdir. yerel ev fiyatları ile yerel kiralar arasında ortalamadan daha geniş bir fark.
Austin buradan nereye gidecek? Söylemesi zor.
Moody’s Analytics, Austin-Round Rock-Georgetown, Texas metropol bölgesinin bu döngüde tepeden tabana konut fiyatında %-17,9’luk bir düşüş göreceğini tahmin ediyor, buna 2023’ün 2. Çeyreği ile 2024’ün 2. Çeyreği arasındaki %-8,8’lik düşüş dahildir. Ancak, Zillow’un tahmin modeli Austin’in Nisan 2023 ile Nisan 2024 arasında +%2,2 toparlanacağını tahmin ediyor.
Austin’in hâlâ karşı karşıya olduğu en büyük ters rüzgar, temelde yatan temel unsurlardır. Moody’s Analytics’e göre Austin, 2023’ün ilk çeyreğinde hala %36,6 oranında “aşırı değerlenmiş”ti (2022’nin ilk çeyreğindeki %63,7’lik “aşırı değerleme” zirvesinden düşük olmasına rağmen). İkincisi, Realtor.com’a göre Mayıs ayında aktif listelemelerin yıldan yıla %112 artmasıyla Austin’de envanter artmaya devam ediyor.
Bununla birlikte, Austin’in sürekli bir düzeltmeyi zorlaştırabilecek uzun vadeli arka rüzgarları var. Her şeyden önce, yüksek vergili eyaletlerden kaçan teknoloji işçileri ve işverenler için hala gözde bir destinasyon.
Austin ev değerlerinin geçen yıl biraz düşmesine rağmen, Mart 2020’den bu yana hala %42,6 arttığını unutmayın. Austin’deki ev sahiplerinin çoğunun muazzam miktarda ev sermayesi vardır.
Daha fazla konut verisine açsanız, beni Twitter’da takip edin: @HaberlerLambert.