Eyalet başka bir ev sigortacısını kaybettiği için Florida’nın konut piyasasını bela bekliyor

AAA, bu hafta yaptığı açıklamada, “Florida’daki yüksek riskli ev sahibi politikalarının çok küçük bir yüzdesini yenilememek gibi zor bir karar aldığını” duyurdu. Talih– “zorlu” bir sigorta piyasası dediği için. Bu ayın başlarında kararını açıklayan Farmers’ın aksine AAA, Florida’da yenilememeyi seçtikleri dışında yeni konut politikaları yazmaya devam edecek.

Sigorta Bilgi Enstitüsü’nün Florida merkezli kurumsal iletişim direktörü Mark Friedlander’e göre, Farmers’ın geçtiğimiz yıl içinde Florida’da sigorta sunmayı bırakan ilk ev sigortası şirketi olmadığı göz önüne alındığında, konut piyasası ve özellikle ABD’nin yılda 1.700 ABD dolarına karşılık yılda ortalama 6.000 ABD doları olan ülkedeki en yüksek sigorta primlerini zaten ödeyen ev sahipleri için işler zor görünüyor. Frielander, bunun bir önceki yıla göre %42 daha yüksek olduğunu ekledi.

Friedlander, “Sadece son 18 ayda, 15 şirket Florida’da iş yazmayı bıraktı, üçü gönüllü olarak geri çekildi – en son çiftçiler ve yedi şirket iflas etti” dedi. Talih AAA’nın kararı kamuoyuna açıklanmadan hemen önce.

Insurance Information Institute’un “insan yapımı bir kriz” olarak adlandırdığı göç, onun görüşüne göre iki temel faktör tarafından yönlendiriliyor: yasal sistemin kötüye kullanılması ve iddia dolandırıcılığı.

Friedlander, “Florida’nın emlak sigortası sektörü 2016’dan beri olumlu mali sonuçlar bildirmedi” dedi. “Yalnızca geçen yıl, sektör 1,4 milyar dolarlık sigorta zararı ve 900 milyar dolarlık net gelir kaybı bildirdi. Sigortalama zararları, son üç yılda yılda ortalama 1 milyar dolardan fazladır. Bu yüzden sigortacılar için çok felçli bir pazar oldu. Ve eyalette faaliyet göstermek sürdürülebilir bir model değil. Her yıl bu kadar çok parayı kaybetmeye devam ederseniz, bu çok zor bir hal alıyor.”

Eski bir emlak komisyoncusu ve Florida Atlantic Üniversitesi’nde lisansüstü programların dekan yardımcısı olan ve araştırmaları emlak ekonomisine odaklanan Ken H. Johnson, davayla sonuçlanan sigorta iddialarına işaret etti. Johnson, Florida Sigorta Düzenleme Dairesi’nden alınan verilere dayanarak şunları söyledi: Talih geçen yıl, ev sahipliği davalarının %79’u Florida’da meydana geldi. Bu, sigorta şirketleri için maliyetli ve ödedikleri paranın çoğu, hasarın kendisinden ziyade yasal ücretlere gidiyor, dedi. Bununla birlikte, sigortacılar eyaletten ayrılıyor ve kalanlar, kayıplarını telafi etmek için sürekli olarak primlerini artırıyor gibi görünüyor. Florida konut piyasasının çoğunun Mart 2020 ile Nisan 2023 arasında ev fiyatlarının %50’nin üzerine çıktığını görmesi (aşağıdaki haritaya bakın), pandemi sırasında kısa süreli tarihsel olarak düşük oranlardan sonra ipotek oranlarının şu anda %7 civarında seyretmesi de yardımcı olmuyor.

Johnson, “Ev sahibi olmanın maliyeti olması gerekenin çok üzerinde,” dedi. “Gerçekten çok yüksek konut fiyatları ödüyoruz ve üstelik [that] %7’ye yaklaşan gerçekten yüksek faiz oranlarıyla. Ve bunun üzerine, çok pahalı ev sahibi sigortasını ekleyeceğiz. Dolayısıyla satın alınabilirlik, inanıyorum ki birkaç yıl boyunca dramatik bir soru haline gelecek.”

Florida’nın baş finans sorumlusu Jimmy Patronis tarafından atanan Florida’nın sigorta tüketicisi savunucusu Tasha Carter, ev sahibi sigorta piyasasının arkasında “zor durumda” olduğunu söylediği dört faktörü sıraladı. İlki, Irma, Michael ve Ian kasırgasının (birleşik olarak) yaklaşık 3 milyon talep oluşturduğu ve yaklaşık 46 milyar dolarlık tahmini sigortalı zararla sonuçlandığı göz önüne alındığında, son kasırgalardan gelen taleplerle ilgilidir. Ardından, geçen yıl ortalama olarak %52 artan reasürans oranları var ve bu da poliçe sahiplerine daha yüksek primler şeklinde maliyetlerin artmasına neden oluyor. Ardından, sigorta şirketlerinin dahil olduğu davalarda bir artış var ve bu da poliçe sahiplerinin maliyetlerinin artmasına neden oluyor. Ve son faktör sigorta dolandırıcılığına geliyor.

Kararının bir savunması gibi görünen AAA açıklamasında şunları söyledi: “Florida’nın sigorta piyasası son yıllarda zorlu bir hale geldi. Geçen yılki yıkıcı kasırga sezonu, reasürans oranlarında benzeri görülmemiş bir artışa katkıda bulunarak sigorta şirketlerinin faaliyet göstermesini daha maliyetli hale getirdi. Bundan önce, piyasa, enflasyon ve aşırı dava nedeniyle talep maliyetlerindeki artış nedeniyle zaten gergindi.” Çiftçiler ise risk maruziyetini yönetmek için bunu yapmanın ötesinde kararını açıklamadı.

Oyunda birkaç faktörün olduğu açık ve hepsi, ev sahiplerinin sigorta kapsamı açısından daha az seçeneğe sahip olmasıyla sonuçlanıyor.

Carter, “Ev sahibi sigorta pazarı sürekli olarak küçülüyor ve daha az kapasiteyle giderek daha kısıtlı hale geliyor” dedi. Talih. “Ve bu, tüketicilerin ev sahibi sigortası kapsamı bulmasının giderek daha zor hale geldiği anlamına geliyor.”

Bu tür bir ölüm sonrası dönemde, Johnson’ın dediği gibi, Farmers’ın eyaleti terk etmesi konusunda tam olarak ne hissedeceğini bilmiyor. Dahası, reasürörlerin sermayesinin 2022’de %15 azaldığı göz önüne alındığında, şirketin reasürörleriyle olan ilişkisini merak ediyor.

Farmers Insurance’ın yan kuruluşları eyalet içinde faaliyet göstermeye devam edecek ve şirket, Florida’daki Farmers markalı otomobil, ev ve şemsiye poliçelerini durdurma kararından poliçelerin yalnızca %30’unun etkileneceğini iddia ediyor. Yine de teorik olarak, sigortacılar arasında rekabet ne kadar azsa, pazar üzerinde o kadar fazla kontrole sahip olurlar. Bunun bireysel maliyetler açısından nasıl sonuçlanacağı belirsiz, Friedlander daha fazla tüketicinin devlet destekli son çare sigortacısı olduğunu söylediği Citizens Property Insurance’a bakacağını ve sonunda bu kapsama gireceğini düşünüyor gibi görünüyor (özellikle Farmers Insurance gibi şirketleri başarısız olursa veya Florida’dan ayrılırsa). Bu durumda, Vatandaş Mülkiyet Sigortası özel piyasa oranlarından daha düşük, yaklaşık %40 daha az, dedi Friedlander, büyüme hızı nedeniyle kendi başına bir sorun ama bu başka bir gün için.

Miami Üniversitesi’nde finans alanında profesyonel uygulama yardımcı doçenti olan Jason Damm, Miami’de iki ayrı evi olan (her ikisini de kiraya verdiği) bir yatırım amaçlı gayrimenkule sahiptir. Nisan ayında sigortasını yeniledi ve primi %25 arttı. Bir ay sonra Damm, sigorta şirketinin kendisine eyaletten çekildiğini bildiren bir bildirim gönderdiğini söyledi. 30 Haziran’a kadar poliçesi iptal edildi.

Damm, “Evde sigortam yok ki bu oldukça tehlikeli,” dedi. “Araştırdım, çok pahalı, bu yüzden ne yapacağıma karar vermeye çalışıyorum… Bu çok büyük bir sorun. Demek istediğim, onunla ne yapacağımı, bir poliçe bulmaya mı çalışacağım yoksa sigortasız mı kalacağımı bilmiyorum.

Bırakın Florida gibi doğal afetlere eğilimli bir yerde, ev sigortası olmadan gitmenin ne kadar riskli olduğunu açıklamama gerek yok, ama yine de insanlar bunu yapıyor. Carter kısa süre önce bir tüketiciyle konuştu ve kendisine, bir doğal afet meydana gelirse evini tamir edecek veya yeniden inşa edecek mali imkanları olmamasına rağmen, kendi kendini sigortalamayı düşündüğünü söyledi. Yine de, diğer mali taleplerini karşılamak için yapması gerektiğini düşündüğü şey bu.

Carter, şirketlerin sigortaladıkları evler konusunda da daha seçici hale geldiğini söyledi. Evlerin genel yaşıyla birlikte çatı koşullarına ve çatıların yaşına bakıyorlar. Carter, 10 ila 15 yaşından büyük çatıları olan tüketicilerin kapsama alanı bulmakta zorlandıklarını ve bazı durumlarda kapsama alanı sağlamak için çatılarını değiştirmelerinin istendiğini söyledi. Diğerleri, sigortalamak istedikleri evlerin yaşını sınırlıyor, bazı şirketler yalnızca yeni inşa edilmiş evleri ve son beş yıl içinde inşa edilmiş evleri sigortalamayı seçiyor.

Carter, “Tüketiciler sigorta primlerinde bir artış yaşıyor” dedi. “Yenileme bildirimlerini aldıklarında gerçekten şok oluyorlar… Gördüğümüz şey, eyalette kalmaya istekli ve ev sahibi sigortası kapsamı yazmaya istekli şirketler için, ne yazık ki, bu teminatın çok, çok yüksek bir fiyat etiketi ile gelmesi tüketicilerin karşılayabilmesini çok zorlaştırıyor. [it]”

Johnson’ın görüşüne göre, halihazırda yürürlükte olan mevzuat yürürlüğe girene kadar primlerin artmaya devam etmesi muhtemeldir ve bu hızlı ve kolay bir süreç değildir çünkü bu mevzuat geriye dönük değildir. Yine de, bu arada, bu ev sigortaları çıkışı, yalnızca karşılanabilirliği daha da kötüleştirecek.

Johnson, “Maliyeti artıracak, bu da Florida’da gelişen bu karşılanabilirlik krizini uzatacak,” dedi.