Geçen yılki ipotek oranı şoku ABD konut piyasasını keskin bir yavaşlamaya sürüklediğinde, birçok ev alıcısı zirvede satın alacaklarından endişe ederek çekinmeye başladı. Hatta bu alıcılardan bazıları sözleşmelerinden geri adım attılar ve ciddi paralarını masaya bıraktılar. Bu, ülkenin halka açık en büyük inşaat şirketi olan DR Horton’daki iptal oranının 2022’nin ilk çeyreğinde %16’dan 2022’nin üçüncü çeyreğinde %32’ye çıktığını gördü. .
Haziran 2023’e hızlı ileri sarın ve yeni ev satışları hızla yeniden canlanmaya devam ederken, DR Horton ve Lennar gibi ev inşaatçılarının stokları tüm zamanların en yüksek seviyelerine ulaştı. Özellikle iptal oranının 2022’nin 3. çeyreğindeki %32’den 2023’ün 2. çeyreğinde %18’e düştüğünü gören DR Horton’u ele alalım.
İnşaatçıların, çoğu iktisatçının konut için kötü bir yıl olacağını düşündüğü 2023 beklentilerini nasıl aşabildiğini anlamak için:Talih DR Horton CEO’su David Auld’a ulaştı.
Auld, pazarın geçen yıl batmaya başlamasıyla birlikte, inşaatçıların – canlanma sırasında rekor seviyelere ulaşan – alıcıları yeniden pazara çekecek şeyler yapmak için kar marjlarını düşürmeye başladığını söylüyor. Bazı inşaatçılar için bu, bazı durumlarda alıcıların ipotek oranını düşüren agresif oranlı satın almalar sunmak anlamına geliyordu. %5’in altında. Bazı topluluklarda, fiyatların %5 ve %10 oranında düşürülmesini gerektiriyordu. DR Horton’un en büyük inşaatçı olduğu Austin gibi hızla düzelen pazarlarda, bazı yeni inşaat toplulukları ev fiyatlarında %15’in üzerinde düşüş gördü.
2023’e girerken, yeniden satış/mevcut ev alanındaki düzenleme eksikliğine bağlı olarak inşaatçıların karşılanabilirlik ayarlamaları, mevcut ev envanterinin olmamasıyla birleştiğinde, müstakil inşaatçıları iyi bir noktaya getirdi.
Geri tepmenin kanıtı – ve bunu nasıl yaptıkları – için DR Horton’un kazancına bakın.
Nisan ayında DR Horton, 2023 2. Çeyrek gelirlerinin 2022 2. Çeyrek’e göre %0,3 düştüğünü bildirdi. Ancak 2023 2. Çeyreğindeki net geliri (yani karı), 2022 2. Çeyreğindeki net gelir seviyesinden %34 düştü. ipotek oranı satın almaları gibi iyileştirmeler, DR Horton’un kârını yerken aynı zamanda satışları artırmaya yardımcı oluyor.
Mortgage oranı şokuna rağmen DR Horton, 2022’de Fortune 500 listesinde 124. sıradan 2023’te şimdiye kadarki en yüksek 120. sırasına yükselmeyi başardı.
İnşaatçıların pazarı nasıl köşeye sıkıştırdığına ilişkin nüansları anlamak için, Talih DR Horton’un CEO’su David Auld ile aşağıdaki Soru-Cevap bölümünü gerçekleştirdik. Auld, 2014’ten beri Arlington, Teksas merkezli inşaat şirketinin başında ve DR Horton’a Büyük Mali Kriz sonrası dönemde, COVID-19 durgunluğunda ve 2022 ipotek oranı şokunda liderlik etti.
Aşağıda Fortune’un Auld ile Soru-Cevap bölümü yer almaktadır.
Fortune: DR Horton, ikinci çeyrek için kazanç ve gelir tahminlerini aştı. Bu baharda satışlardaki gelişmeyi ne açıklıyor? DR Horton, geçen yılki mortgage faizlerinin neden olduğu yavaşlamanın ardından alıcıları piyasaya nasıl geri getirdi?
Yüksek mortgage oranları ve enflasyonist baskılara rağmen, temel konut talebi sağlamlığını korudu ve ikinci mali çeyreğimizde normal mevsimsel faktörlerin yanı sıra değişen piyasa koşullarına uyum sağlamak için kullandığımız teşvikler ve fiyat ayarlamaları nedeniyle net satış siparişlerimiz arttı.
DR Horton için tipik mevsimsel eğilim, Aralık-Mart çeyreğinde net satış siparişlerimizde kabaca %50’lik bir artıştır. Bu yıl, normalden daha iyi bir mevsimsellik yaşadık ve net satış siparişlerimizde ardışık %73’lük bir artış yaşadık; bunun başlıca nedeni, mevcut ve büyüyen talep-arz dengesizliği.
Piyasadaki satın alınabilirlik endişelerini gidermek için, piyasaya daha fazla teşvik getirdik ve gerektiğinde evlerimizin taban fiyatlarını düzenledik. Son dönemdeki en başarılı teşvikimiz faiz indirimleri oldu. Genellikle kredinin ömrü boyunca 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek için piyasanın altında bir nokta teklif ediyoruz.
Bu baharda yatırımcılara “fiyat ayarlamalarının” DR Horton’un talebi piyasaya geri getirmesine yardımcı olduğunu söylediniz. DR Horton geçen yıl içinde ne tür topluluklarda/bölgesel konut piyasalarında ev fiyatlarını düşürdü? Ve bu fiyat indirimleri kabaca ne kadar büyüktü?
2023 mali yılının ikinci çeyreğinde kapanışlardaki ortalama satış fiyatımız, 2022 mali yılının dördüncü çeyreğindeki en yüksek seviye olan 403.700 $’dan %6 düşüşle 378.800 $ oldu. Fiyatlandırma ayarlamaları yerel pazar operatörlerimiz tarafından topluluk bazında yapılır. piyasa koşullarına ve talebe bağlıdır. Fiyat ayarlamaları, 110 pazar ve 33 eyaletteki faaliyet alanımızda büyük farklılıklar gösterdi ve genel olarak konuşursak, fiyatlar Florida’daki topluluklarımızda daha iyi tutuldu.
Yüksek mortgage oranları ve enflasyonist baskılara rağmen, temel konut talebi sağlamlığını korudu ve ikinci mali çeyreğimizde normal mevsimsel faktörlerin yanı sıra değişen piyasa koşullarına uyum sağlamak için kullandığımız teşvikler ve fiyat ayarlamaları nedeniyle net satış siparişlerimiz arttı. DR Horton için tipik mevsimsel eğilim, Aralık-Mart çeyreğinde net satış siparişlerimizde kabaca %50’lik bir artıştır. Bu yıl, normalden daha iyi bir mevsimsellik yaşadık ve net satış siparişlerimizde ardışık %73’lük bir artış yaşadık; bunun başlıca nedeni, mevcut ve büyüyen talep-arz dengesizliği. Piyasadaki satın alınabilirlik endişelerini gidermek için, piyasaya daha fazla teşvik getirdik ve gerektiğinde evlerimizin taban fiyatlarını düzenledik. Son dönemdeki en başarılı teşvikimiz faiz indirimleri oldu. Genellikle kredinin ömrü boyunca 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek için piyasanın altında bir nokta teklif ediyoruz.
Satışlardaki iyileşme göz önüne alındığında, inşaatçılar yakında satın almaları veya teşvikleri geri çekebilir mi?
Piyasa gelişmeye devam edecek olsaydı, teşvikleri geri çekme ve/veya evlerimizin taban fiyatlarını kademeli olarak artırmaya başlama fırsatı beklerdik. Bu, yine de yerel pazar koşullarına bağlı olarak topluluklar bazında yapılacaktır.
Pandemik Konut Patlaması sırasında, DR Horton gibi inşaatçılar kar marjlarını genişletti. Analistler, ‘pazarı bulmak’ için bu marjları azaltmak için nefes alma odasına sahip olmanın, inşaatçıların ipotek faiz şokunu atlatmasına yardımcı olduğunu söylüyor. Bu değerlendirmeye katılıyor musunuz ve bu DR Horton için nasıl sonuç verdi?
Bu değerlendirmeye katılıyoruz. 2022 takviminin ikinci yarısında oranlardaki önemli artış nedeniyle brüt kar marjlarımızda düşüş olsa da, hala %20 olan tarihsel normumuzun üzerinde. Mart çeyreğinde konut satışları brüt kar marjımız %21,6 idi ve Haziran çeyreğinde brüt kar marjını %21 ila %22 aralığında halka yönlendirdik. Ev yapımı SG&A’mız, konsolide vergi öncesi marjımızın onlu yılların ortalarında güçlü olmasıyla birlikte hala tarihsel olarak düşük seviyelerde.
Deutsche Bank kısa bir süre önce, “ABD konut piyasasının geçen yıl orta dönemli bir krizde gezindiğini” ve konut arzı eksikliğinin inşaatçıları önümüzdeki yıllarda meşgul edeceğini belirten bir makale yayınladı. Bu değerlendirme kişisel görüşünüzle nasıl karşılaştırılır? Ülke ne kadar “inşa edilmiş” durumda?
Ülkenin tam olarak ne kadar az inşa edilmiş olduğunu saptamak zor, ancak sektördeki geliştirme ve inşaat kapasitesi kısıtlamaları nedeniyle muhtemelen önümüzdeki yıllarda hem yeni hem de mevcut evler için son derece yetersiz bir konut piyasasında olduğumuza kesinlikle inanıyorum.
John Burns Research and Consulting tarafından yürütülen bir analize göre, 1.000’den fazla eve sahip olan kurumsal yatırımcılar, Ocak ve Şubat aylarında 2022’nin ilk iki ayına göre %90 daha az ev satın aldı. Bunu DR Horton’un yapısında gördünüz mü? – kiralık iş?
Hala çok aileli kiralama projelerimizi ve tek aileli kiralık topluluklarımızı satın almakla ilgilenen çok sayıda alıcı görüyoruz ve kiralık topluluklarımızı yatırımcılara iyi bir hızla satmaya devam ettik. Bu işletmeleri ölçeklendirmeye devam ettikçe, DR Horton, portföylerinin satın alınması ve yönetiminin maliyetlerini düşürmeye ve verimliliğini artırmaya odaklanan, sayısı giderek artan kurumsal yatırımcılara en büyük kiralama toplulukları sağlayıcısı olarak benzersiz bir konuma sahiptir.
2023’ün 2. çeyreği itibariyle, DR Horton’un işinin yüzde kaçı BTR’dir? Peki bu rakamın, diyelim ki 5 yıl içinde ne olacağını düşünüyorsunuz?
31 Mart 2023 itibarıyla kiralama envanterimiz (hem birden fazla aile hem de tek aile) 3,3 milyar dolardı veya toplam envanterin yaklaşık %14’ünü oluşturuyordu. Yap-kirala işlerimizin gelecekteki boyutu için belirlenmiş bir hedefimiz yok. İşimizin satış tarafında uzun yıllardır istikrarlı bir şekilde birikmiş payımız olduğu gibi, kiralama pazarındaki payımızı konsolide etmeye devam etmeyi planlıyoruz.