ABD konut piyasası iyileşiyor. En azından Moody’s Analytics’e göre bu böyle.
Mayıs 2022’de Moody’s Analytics baş ekonomisti Mark Zandi, Talih: Sadece konut piyasası zirve yapmakla kalmadı, aynı zamanda yakında bir konut düzeltmesi başlayacaktı. O sırada Zandi, Boise ve Austin gibi köpüklü konut piyasalarındaki ev fiyatlarının %5 ila %10 oranında düşmesini beklerken, ulusal ev fiyatlarının sabit kalmasını bekliyordu.
Çağrının altında yatan neden: Zandi, geçen bahar Pandemik Konut Patlamasının çoğu pazarda ev fiyatlarının yerel gelirler gibi temel unsurlardan kopmasına neden olduğunu söyledi. Aslında, 2022’nin ikinci çeyreğinde Moody’s Analytics, ABD konut piyasasının %26,98 oranında “aşırı değerlendiğini” tahmin ediyordu. Bu, 2022’nin 4. çeyreğindeki konut balonu dönemi zirvesi olan %22,22’nin ve 2018’in 2. çeyreğindeki %2,17’lik “aşırı değerlemenin” çok üzerindeydi.*
2023 baharına hızlı ileri sarın ve temeldeki temeller şimdiden gelişiyor. Bir kere, Zandi haklıydı; konut piyasası 2022’nin ikinci yarısında bir düzeltmeye girdi ve Austin ve Boise gibi köpüklü pazarlardaki fiyatlar yaklaşık %10 düştü. Aşırı ısınan piyasalarda konut fiyatlarının düşmesi ve artan hane halkı gelirleri, 2023 baharında konut piyasasının 2022 baharında olduğu kadar “aşırı değerli” olmadığı anlamına da geliyor.
Gerçekten de, Moody’s Analytics tarafından yapılan güncellenmiş bir analiz, ABD konut piyasasının 2023’ün ilk çeyreğinde yalnızca %16,85 oranında “aşırı değerlendiğini” ortaya koyuyor; bu, 2022’nin ikinci çeyreğine göre yaklaşık yüzde 10’luk bir gelişme. Hatta %71,48 oranında “aşırı değerlenen” Boise bile 2022’nin 2. çeyreğinde “aşırı değerleme” seviyesinin %54,02’ye düştüğünü gördü. (Aşağıdaki etkileşimli grafik, Moody’s’in 2000 1. Çeyrek ile 2023 1. Çeyrek arasında ülkenin en büyük 440 piyasası için “aşırı değerleme” veya “düşük değerleme” puanlarını göstermektedir).
Konut piyasası temelleri 2023’ün ilk çeyreğinden sonra iyileşmeye devam edecek mi? Çoğu bölgesel pazarda bu baharda ev fiyatlarının yükselmesini izleyen konut ekonomistleri, konu hakkında oldukça bölünmüş durumda.
CoreLogic ve Zillow gibi firmalar, sıkı stok seviyelerinin ulusal konut fiyatlarını %4,6 artıracağını ve %4,8, sırasıyla, önümüzdeki yıl boyunca. Bu yükseliş tahminleri gerçekleşirse, konut temelleri gerçekten de “iyileşmeyi” durduracaktır.
Ancak, eğer Zandi haklıysa, “aşırı değerli” seviyeler düşmeye devam edecek. Mortgage oranları 2022’de yükselmeye devam ederken, Zandi görünümünü aşağı yönlü revize etti. Ekim 2022’de, tepeden dibe ulusal ev fiyatlarının 2024 veya 2025’te beklenen tabana göre yaklaşık %10 düşeceğini tahmin etti. yalnızca 2023’te düşüş).
Zandi’nin haklı olması için, aşırı ısınan bölgesel konut piyasalarının bu yılın ilerleyen aylarında mevsimsel olarak yavaş geçen aylarda bir kez daha “düzeltme moduna” geçmesi gerekecek.
Kredi derecelendirme devi Moody’s’in finansal istihbarat kolu olan Moody’s Analytics tarafından izlenen en büyük 404 pazar arasında 17’si “değerinin altında” bulunuyor. Buna Chicago ve Baton Rouge gibi pazarlar da dahildir. Ayrıca, 2022’nin ikinci yarısında konut düzeltmesinden ağır darbe alan San Francisco’yu da içeriyor.
Bu arada, ülkenin en büyük 404 pazarından 387’si “aşırı değerli”. Buna, Zandi’nin “önemli ölçüde aşırı değerli” dediği 157 pazar dahildir; bu, bunların %25’in üzerinde “aşırı değerli” olduğu anlamına gelir. 2022’nin 2. çeyreğinde patlamanın zirvesinde, 195 pazar bu kampa düştü. Zandi, Nashville (“aşırı değerli” %46,66), Tampa (“aşırı değerli” %37,56) ve Austin (“aşırı değerli” %36,62) gibi yerler de dahil olmak üzere bu pazarların ev fiyatlarında düşüş açısından en yüksek risk altında olduğunu söylüyor.
Bir konut piyasasının “aşırı değerli” olmasının, oradaki ev fiyatlarının düşeceği anlamına gelmediğini unutmayın. Tarihsel olarak konuşursak, konut piyasaları yıllarca “aşırı değerli” kalabilir ve temel özellikler düzeldiğinde, bu genellikle düşen ev fiyatları değil, artan gelirler aracılığıyla olur.
*Zandi’ye göre: “Moody’s Analytics konut değerleme ölçüsü, gerçek ev fiyatları ile tarihsel olarak kişi başına ücret ve maaşlar ve inşaat maliyetleriyle tutarlı olan ev fiyatları arasındaki yüzde farkıdır. Bir evin fiyatı nihai olarak üzerindeki arsanın değerine göre belirlenir. Maaşlar ve maaşlarla ölçülen arazinin fırsat maliyetine ve evi inşa etme maliyetine bağlı olan ikamet ettiği yer. Ülke çapında, bir evin değerinin yaklaşık yarısı arazi ve diğer yarısı yapıdır, ancak bu ülke genelinde önemli ölçüde değişiklik gösteriyor. Örneğin, San Francisco’da arazi, evin değerinin açık ara en büyük kısmını oluştururken, Des Moines, Iowa’da durum tam tersi. Konut değerleme ölçümümüz bu farklılıkları açıklıyor.”